Финансовые фонды
- За последние месяцы мы ввели в действие линейку инвестиционных фондов. В том виде, в каком мы их сделали,– это новое слово и в финансовой, и в инвестиционной деятельности. Классические инвестиционные фонды существуют как институты фондового рынка и действуют на основе эмиссии, выпуска ценных бумаг. Мы же, используя возможности организационно-правовой формы коммандитного товарищества, учредили наши инвестиционные фонды как проекты в рамках собственного капитала КТ «Социальная инициатива и компания». Вкладчики коммандитного товарищества вступают в эти фонды для обеспечения сохранности своих денег и получения прибыли.
Фонды не связаны с конкретными объектами недвижимости (этим они отличаются от долевого инвестирования) и в то же время обеспечены реальными землями, квартирами и объектами коммерческой недвижимости. Сейчас их у нас пока три (Земельный фонд, Фонд кредитного жилья и Фонд взаимного вложения в бизнес-недвижимость), но мы думаем это направление развивать.
Каждый из фондов вызывает большой интерес потребителей. Например, на недавно прошедшей в Москве выставке недвижимости половина всех наших консультаций была посвящена Фонду кредитного жилья.
Земельный фонд (кстати, первый и пока единственный в России) еще до того, как мы стали его рекламировать, заключил несколько десятков инвестиционных договоров. Спрос на его услуги очень большой, и это понятно: если говорить о Подмосковье, то в прошлом году земля по Рублевскому направлению дала прирост в цене до 150% в валюте, по Дмитровскому - до 80-100%, по южному и восточному направлениям – от 50 до 70%. То есть, в среднем стоимость земельных участков выросла в два раза. Следовательно, вложения в Земельный фонд (причем, вложения без покупки земли, просто в приобретение паев) обеспечивают высочайшую доходность. Кроме того, это очень надежно (паи гарантированы реальными участками земли, находящимися в собственности корпорации) и ликвидно (участки в любое время можно продать).
Фонд взаимного вложения в бизнес-недвижимость действует с середины прошлого года и вызывает нарастающий интерес: достаточно сказать, что каждый второй человек, который приходит к нам для инвестирования коммерческой недвижимости, интересуется именно Фондом взаимных вложений.
Союз кредитных
потребительских
кооперативов
- В плане углубления инвестиционно-финансового развития мы намерены серьезно развернуть наше кооперативное кредитное движение. Сейчас завершается формирование первого кредитного потребительского кооператива граждан «СоцИнициатива Кредит» (количество его участников в соответствии с действующим законодательством должно быть не более 2 тысяч, и мы фактически уже достигли этой планки). Теперь принято решение учредить Союз кредитных потребительских кооперативов «СоцИнициатива Кредит», и на этой базе во всех наших представительствах (а их сейчас более 40) создать новые структуры. То есть, к маю-июню этого года мы будем иметь уже как минимум десятка два-три кредитных потребительских кооперативов в разных городах страны, объединенных в союз, связанных общим управлением и едиными заемными ресурсами.
На сегодня наш действующий кооператив привлек по договорам на хранение личных сбережений свыше 200 млн. рублей и более чем на 100 млн. выдал займов - прежде всего ипотечных на льготной основе. Льготной до такой степени, что, например, по нашей новой программе «Живи и Выкупай» заем можно взять на срок до 10 лет под 6% годовых в рублях! Это беспрецедентные условия кредитования. Они обусловили огромный интерес к нашему кооперативу и будут развиваться через создание Союза кредитных потребительских кооперативов граждан.
Инновационно-
аналитический центр
- Инновационно-аналитический центр – новая структура, которая недавно создана в Корпорации, и которая будет заниматься подготовкой наших инвестиционных контрактов вне сферы недвижимости. Это и лесопереработка, и производство товаров народного потребления, и строительная индустрия.
Мы уже давно получали предложения инвестировать в различные проекты, не связанные с недвижимостью, и мы, собственно, делали это – у нас есть дочерние предприятия, есть свои предприятия стройиндустрии. Но сейчас Корпорация «Социальная инициатива» пошла дальше и стала рассматривать проекты инновационные. То есть, фактически продолжая себя позиционировать как финансово-инвестиционную компанию, работающую на рынке недвижимости, мы расширяем свою деятельность в отраслевом плане. Для нас это становится стратегическим направлением развития нашего бизнеса.
Кстати, уже в ближайшее время будут объявлены условия общероссийского конкурса на лучший инвестиционный проект, который намерена провести Финансовая корпорация «Социальная инициатива». Победителей мы будем награждать, а лучшие проекты - инвестировать.
«Перегрева» не будет
- Действительно, в бизнесе, когда темпы его роста очень большие, есть серьезная опасность кризиса перепроизводства. Но тот, кто является инвестором, причем не завязанным на одной отрасли, а широко выбирающим объекты инвестирования, никогда не испытает «перегрева». Инвестиционный бизнес может быть «перегрет» в одном сегменте, и тогда задача менеджмента компании – направить поток инвестиций в другую отрасль. Если же говорить в масштабах всей России, то тут даже представить невозможно, чтобы когда-нибудь можно было бы сказать: хватит инвестиций! То есть, темпы своего развития мы снижать не намерены.
Конечно, сложно позиционировать себя откровенно инвестиционным учреждением, потому что для этого нужно уметь привлекать большие финансовые потоки и грамотно управлять ими, отвечать за них, но зато это и создает предпосылки для подлинно динамичного развития.
Для наращивания динамики сейчас мы приняли решение об укреплении такой нашей внутренней структуры, как управление развития, и о создании департамента перспективного строительства. Кроме того, в каждом региональном представительстве компании сегодня есть отделы по развитию, которые сами разрабатывают инвестиционные проекты и присылают их мне напрямую без бюрократического визирования в центральном аппарате. Это стратегия Корпорации, а потому решения здесь должен принимать лично ее Президент.
Работа с идеями
- Инвесторы в России часто сталкиваются с тем, что им некуда вкладывать деньги. То есть, у людей имеются, как я это называю, некие «испарения мысли», но нет ни бизнес-плана, ни проекта, а значит, деньги давать не «под что». Возьмите Заокский район Тульской области – идея главы района создать там курорт мирового класса поддержана депутатами Госдумы, Олимпийским комитетом. Но остаются вопросы: кто будет инвестировать проект и в каком порядке, кто будет управляющей компанией. Поэтому мы создали авторский коллектив под руководством главного архитектора Тулы, который разрабатывает архитектурную концепцию, - и это еще только оформление идеи…
Кстати сказать, грамотно сформулированная инвестиционная идея наполовину обеспечивает успех инвестирования. И на данном этапе мы организационно сгруппировались именно для того, чтобы не было дефицита инвестиционных идей. Этот дефицит восполняет и созданное по инициативе корпорации в конце 2003 года Международное общественное движение социальных инициатив (МОДСИ), от которого мы сегодня уже получаем много предложений и идей.
Направления
инвестирования
- Главным направлением для нас по-прежнему остается инвестирование в недвижимость. Структура этих вложений по России и за рубежом такова: 40% наших активов составляет жилье, 55% - коммерческая недвижимость, включающая в себя бизнес-центры, торговые комплексы, отели, паркинги и т.д., 3% - это то, что называется производство (в основном - предприятия стройиндустрии), 2% - инфраструктура отдыха и развлечений (бассейны, аквапарки, боулинги, санатории и т.п.).
В рамках намеченного развития у нас сейчас будет расти объем инвестиций в производственный сектор – в промышленность, в сельское хозяйство. Кстати, сейчас мы начали покупать и земли сельскохозяйственного назначения, от которых до этого отказывались. Дело в том, что существует очень симпатичная концепция «Русских усадеб», предусматривающая размещение на участке земли дома и производства. И оказалось, что земля для этих усадеб как раз должна быть сельскохозяйственного назначения. Вот сейчас этот проект мы рассматриваем.
Если говорить об инновационных технологиях, то наш недавно приступивший к работе инновационно-аналитический центр уже имеет несколько соответствующих предложений. Прикладная наука будет для нас одним из приоритетов инвестирования. То есть, мы все более и более широко в отраслевом плане будем уходить в инвестирование реального сектора. К слову, нам недавно поступило предложение от одной серьезной фирмы, работающей с западными компаниями, о создании на базе организационно-правовой формы коммандитного товарищества международного инвестиционного фонда. Это предложение мы сейчас тоже прорабатываем.
Конкурентная среда
- Нас пытаются дублировать, и здесь доходит до анекдотических ситуаций: не успели мы войти со своими программами на Украину, в Донецк, рассказать о своих технологиях и планах, как буквально через две недели там была зарегистрирована своя собственная донецкая «Социальная инициатива». В России такие вещи тоже есть, поэтому мы сейчас патентуем название.
Что касается конкуренции. Мы часто выходим со своими программами и услугами в города, где вообще нет строительства, где рынок «стоит». Мы начинаем работать, и нам вроде бы не на кого оглядываться, наоборот,– все на нас смотрят. Но на самом деле и в этой ситуации у нас есть конкурент – это мы сами. Ведь самое страшное, когда ты решил, что уже все сделал.
Лидер объективно не может быть вне конкуренции, он непрерывно находится «под стрелами». Поэтому в лидеры очень тяжело выйти, и еще тяжелее лидерство удержать. Но наша корпорация вышла вперед в своем сегменте рынка и пока эти позиции сдавать не собирается.
