Одной из самых главных задач реформы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и в округе Александров, является привлечение жителей к управлению жилым фондом.
Процесс бесплатной приватизации жилья привел к такой ситуации, когда население, приватизировав жилье, не чувствует себя реальным собственником своего имущества. Люди привыкли к тому, что государство бесплатно ремонтирует помещения и инженерные системы дома. Поэтому граждане, проживая в приватизированной или муниципальной квартире, не видят разницы в своих правах, кроме права продажи, дарения и наследования жилых помещений (квартир). Получив же эти права, мало кто задумывается о своих обязанностях по содержанию и эксплуатации жилого дома, мест общего пользования. Фактически собственники жилья - граждане - не отвечают за техническое состояние жилого здания, дворовой территории, за оплату предоставляемых ему жилищно-коммунальных услуг.
Большинство населения округа своевременно и в полном объеме оплачивает платежи за содержание жилья и предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Однако имеются отдельные граждане, которые дисциплинированностью в данном вопросе не отличаются. Долг населения округа на 01.11.2004 г. достиг суммы более 40 млн. рублей. В результате населенные пункты округа находятся под постоянной угрозой отключения от энерго- и газопотребления.
За все (в том числе и за оплату за энергоресурсы) несет ответственность юридический собственник жилых зданий - муниципалитет.
Таким образом, существует проблема повышения ответственности собственника - гражданина за содержание и эксплуатацию своей доли в общем имуществе многоквартирного дома. Для этого он должен либо сам начать участвовать в управлении собственностью и объединяться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо передать свои функции управления по договору специализированной управляющей организации (управляющей компании жилым домом).
Самоорганизация жильцов дома или группы домов по управлению собственностью должна начинаться с проведения общего собрания жильцов, на котором необходимо принять решение о способе (форме) управления, который зависит от числа собственников жилой площади и нанимателей муниципального жилья конкретного жилого дома или группы домов.
Привлекательная идея самим жителям управлять своим домом пока в округе Александров не получила должного развития. В жилом фонде пока отсутствует такая форма управления собственностью как товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Администрация округа стремится коренным образом изменить ситуацию с целью привлечь населения к процессу создания ТСЖ, поставив всех жителей (собственников и нанимателей жилья) в одинаковые экономические условия с учетом сложившегося состояния, что если часть жилых помещений в доме является муниципальной собственностью, то муниципалитет может войти своей долей собственности в ТСЖ на общих основаниях. Кроме того, учитывая обстоятельство, что жители не готовы еще к управлению собственностью и не имеют в управлении нужного опыта, администрация округа будет оказывать жителям домов, принявших решение на общем собрании о создании ТСЖ, необходимую организационную помощь, будет уделять процессу создания ТСЖ постоянное внимание как в период его образования, так и в период его функционирования как равноправного юридического лица в сфере жилищно-коммунального хозяйства округа.
В случае, когда жители дома или группы домов не приняли решение о создании ТСЖ по причине подавляющего количества нанимателей муниципального жилья над количеством собственников, рекомендуется передать жителям функции управления домом на договорной основе управляющей организации (Управляющей компании жилым фондом).
Администрация округа принимает меры по изменению структуры управления ЖКХ и планирует до конца 2004 г. создание Управляющей компании жилого фонда г. Александрова с функциями заказчика жилищно-коммунальных услуг. Создание Управляющей компании позволит разделить функции управления и содержания жилого фонда, функций заказчика и подрядчика. Основной целью деятельности Управляющей компании будет являться защита прав граждан при эксплуатации жилого фонда и получении жилищно-коммунальных услуг в нужном количестве и нужного качества, выбор эксплуатирующих предприятий и организаций на конкурсной основе на выполнение работ по обслуживанию жилого дома, подрядных работ по текущему и капитальному ремонту.
Работу Управляющей компании планируется осуществлять на договорной основе с собственниками жилья при условии единых правовых и экономических подходов к деятельности всех предприятий и организаций ЖКХ в жилищной сфере и перевода функций управления и эксплуатации жилого фонда в конкурентную среду.
В целях создания благоприятных экономических условий деятельности Управляющей компании необходимо рассматривать управление жилым фондом как услугу, предоставляемую на договорной основе, которая подлежит оплате. Новая процедура оплаты за делегирование собственниками жилья прав на управление изменит прохождение финансовых потоков по оплате за жилье и жилищно-коммунальные услуги населением.
В настоящее время в г. Александрове сбором платежей за ЖКУ (тепло, горячую воду, вывоз мусора и т.д.) занимается жилищно-эксплуатационное предприятие ("Жилищный трест"), которое должно сразу перечислять собранные средства предприятиям-поставщикам ЖКУ. Но, как часто у нас бывает, при имеющемся доступе к финансам возникает соблазн использовать их, хотя бы временно, на собственные нужды. В результате, поставщики ЖКУ получают платежи с опозданием и не в полном объеме, а страдает от этого прежде всего население.
Когда же начисление, сбор платежей за ЖКУ будет передан Управляющей компании через Расчетно-кассовый центр при автоматизации этой работы с использованием новых технологий и программ, недостатки по перечислению средств за ЖКУ предприятиям-поставщикам этих услуг будут устранены. Кроме того, улучшится прозрачность затрат на содержание жилого фонда на следующие составляющие - техническое обслуживание и содержание жилья, текущий ремонт, аварийно-диспетчерское обслуживание и содержание жилья, затраты на содержание Управляющей компании жилым фондом.
Связующим звеном между собственниками и нанимателями жилья, с одной стороны, и Управляющей компанией, с другой стороны, в цепи управления жилым фондом могут стать домовые комитеты во главе со старшим по дому и группы домов. То есть содержание жилого дома Управляющей компании может осуществляться по принципу "хозяин дома" (управдом).
Необходимо, кроме того, обратить внимание на такой факт, что в настоящее время все средства за содержание и текущий ремонт жилого фонда г. Александрова поступают на счет "Жилищного треста". Например, жители 100-квартирного жилого дома оплачивают ежемесячно за содержание жилья и его текущий ремонт около 20 тыс. рублей, а контроля за использованием этих средств на конкретном жилом доме нет. Функцию контроля от имени жильцов дома и сможет выполнить "хозяин дома" (управдом).
Таким "хозяином дома" может стать старший по дому и практически он будет полномочным представителем Управляющей компании конкретного жилого дома или группы домов. Старший по дому будет осуществлять свои права и обязанности согласно "Положению о старших по дому", опираясь на Управляющую компанию. В свою очередь, Управляющая компания должна организовать работу старших по домам и разработать механизм оплаты их труда с учетом вклада в управление конкретным жилым домом.
"Положением о старшем по дому" предусмотрено активное участие старшего по дому в работе при заключении договора на управление Управляющей компанией по содержанию и эксплуатации жилого дома, в том числе по выполнению работ по текущему и капитальному ремонту, по обеспечению жильцов жилищно-коммунальными услугами.
Администрация округа заинтересована в положительных изменениях в жилищной сфере, в организации управления жилым фондом на основе договорных отношений с привлечением в жилищную сферу предприятий и организаций различных форм собственности. Однако без активной поддержки населением (собственниками и нанимателями жилья) предлагаемых мер, направленных на улучшение содержания жилья и предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг, процесс реформирования в жилищной сфере пойдет более медленными темпами, что в конечном итоге не выгодно ни жильцам, ни предприятиям и организациям, обслуживающим жилой фонд округа.
Ю. ВЕРШИНИН.