ЗЕМЛЯ – ЭТО ИМУЩЕСТВО, НА КОТОРОМ НУЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ ДЕНЬГИ.

Из выступления А.В. Денисова:

- С принятием земельного кодекса земля, как и любой другой товар, продается – покупается. Самая главная наша задача сегодня состоит в том, чтобы не наделать ошибок, которые мы наделали во время приватизации 15-17 лет назад. Важно, чтобы земля не ушла бесплатно в частную собственность, и потом государству не пришлось кусать локти и выкупать эту землю в сотни, тысячи раз дороже, чем оно отдало ее.

Что произошло? В 90-ом году по указу Президента землю сельхозназначения отдали крестьянам в долевую собственность, но до сих пор крестьяне распорядиться ей не смогли, то есть не внесли ее не в уставный капитал акционерных обществ, не выделили в земельные участки.

Идет повсеместная скупка земель сельхозназначения, а ее в частной собственности в области почти 500 тысяч гектаров. Это половина всех земель сельхозназначения, причем самых лучших.

Земельное законодательство позволяет сегодня беспрепятственно покупать эту землю. Она покупается и… остается мертвым грузом, потому что новый собственник, особенно на землях, граничащих с Московской областью, не собирается ни сеять, ни пахать. Он просто ждет, когда земля поднимется в цене, и он ее спокойно перепродаст. Или надеется на изменение законодательства, и ему будет проще перевести земли сельхозназначения в другие категории. Таким образом, сегодня идет огромная потеря самой лучшей земли.

Всего у нас в области 695 тысяч земельных участков. На 37 тысяч участков заключены договоры аренды.
Площадь Владимирской области 2,9 миллиона гектаров - третья часть зарегистрирована в качестве федеральной собственности (в основном это леса).

Кадастровая стоимость земельных участков Владимирской области составляет более 200 миллиардов рублей. Кадастровая и реальная стоимость участков – две большие разницы. То же самое, что балансовая стоимость основных средств предприятия и их рыночная стоимость.

С принятием Федерального закона №53 идет процесс разграничения и регистрация земли на федеральную, областную и муниципальную. Принцип следующий: если это леса или земля под федеральными объектами – федеральная собственность, если под областными объектами – областная, если под муниципальными – муниципальная. Не разграниченными землями распоряжаются муниципалитеты. Но еще не все они поняли, что нужно быстрее регистрировать землю в собственность. Чем быстрее это произойдет, тем лучше для собственника, тем больше он получит доходов – от аренды земли, величина которой растет, от налогов, которые в целом стали собираться лучше и все остаются в местных бюджетах.

Земля – это имущество, на котором мы можем зарабатывать хорошие деньги.


КТО ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ ДОЛГИ ПО НАЛОГАМ НА ЗЕМЛЮ

Самым больным и отнюдь не частным вопросом был первый же из заданных на встрече главой Андреевского сельского поселения Н.Е. СЕРГЕЕВЫМ.

- Не менее полутора десятков лет налог на землю не платили ни крестьяне, получившие (на бумаге) земельные доли, ни сельхозпредприятия, которые ее использовали. Многие продали свои доли. С кого будем спрашивать долги – с того, кто продал или с того, кто купил?

- Действительно, в течение 17 лет эти налоги не платили ни собственники долей, ни СПК, которые использовали эти земли без всяких документов, обрабатывали их, извлекали доход. С годами дольщиков становилось все меньше и меньше (умирали потихоньку, уезжали). И сейчас четвертую часть собственников долей мы найти не можем.

После проведения кадастровой оценки земель сельхозназначения встал вопрос об оплате налогов за эти доли. Надо платить! Документы на оплату налоговая инспекция, естественно, пришлет гражданам, за которыми документально закреплены земельные доли. Собственниками являются именно они.

Крестьянин возмущается – как же так, я этим земельным участком не пользовался, а налог должен платить. Но по закону платить обязан действительно он. И никуда от этого не денешься. Отказаться от этой доли достаточно сложно.

Граждане сегодня продают свои доли. Но если человек купил долю сегодня, то налог он будет платить именно с сегодняшнего дня. Он не обязан платить налог за старого собственника. А вот со старого собственника этот налог сдерут. По крайней мере, закон это предусматривает. Другой вопрос, что наша налоговая инспекция сегодня не в состоянии собрать этот налог – большую часть дольщиков или наследников сложно найти, у многих ничего, кроме пенсии, просто нет. А добровольно этот налог многие не оплатят.

Как быть с невостребованными долями? Мы подготовили целый пакет проектов постановлений Губернатора, в том числе и по изъятию невостребованных долей. Во многих муниципальных образованиях уже готовятся земельные участки к приобретению в муниципальную собственность. На прошлой неделе мы проводили семинар, где этот вопрос обсуждали и объясняли, как это сделать.

Через суд изъять землю в муниципальную собственность можно. Для этого нужно зафиксировать тот момент, с которого земля не используется, попытаться найти собственника и изъять у него землю. Не найдете – обращайтесь в суд, и земля тоже перейдет муниципалитету.
Если она вам нужна.

У нас целая армия собственников пытается отдать свои участки в муниципалитеты, а они их не берут, потому что для того, чтобы ее взять и зарегистрировать, нужно провести землеустроительные работы, которые стоят денежек. Если ваш бюджет позволяет, берите расходы на него. Не следует забывать еще и то, что, став собственником, уже муниципалитет будет нести бремя ответственности за землю. Взяли – значит, платите налог, используйте. Закон один для всех.


«ВИРТУАЛЬНАЯ» ЗЕМЛЯ

У многих дольщиков земля существует только на бумаге, в натуре она не выделена. То есть земля не используется. Как долго это может продолжаться, не отберут ли такие виртуальные земельные доли? Этим вопросом задаются многие собственники.

- Муниципальное образование имеет право забрать земли, если она не используются три года. Но насильно мы, конечно, отбирать землю не будем. Найдется хозяин – значит, земля у него останется. Отбору подлежат те земли, у которых хозяев нет или которые откажутся от нее. Но дольщик все-таки должен распорядиться этой землей – заплатить налог, оформить выделение, продать, подарить… Иначе в принципе право отобрать есть. Кстати, налог не так уж обременителен – надо учесть, что на него существует срок исковой давности, поэтому платить придется только за последние три года. Да и налог на эту землю небольшой.
Но, конечно, вопрос о сборе земельного налога не прост…


КАК СОБРАТЬ НАЛОГ?

Может, не регистрировать куплю-продажу, пока продавец не заплатит налог на землю?
Оказывается, так нельзя. Регистрационная палата по этой причине не может отказать в регистрации сделки купли-продажи. Сбор налогов – дело налоговиков. Но никакой армии налоговых инспекций не хватит, чтобы это сделать. То есть собрать земельный налог в полном объеме просто невозможно. Посудите сами – в области 700 тысяч земельных участков. Дойти до каждого не представляется возможным, добровольно налог крестьяне-дольщики не принесут. Так что пока остается лишь помечтать, любуясь на эти цифры:

Максимально собираемый налог – 2-3 миллиарда рублей. Начислить налог можно разве что на 1 миллиард. Собирается - 450 миллионов.

С бедного крестьянина налог не соберешь. Поэтому работу налоговой инспекции надо направлять в сторону крупных владельцев земли. За счет них нужно увеличивать собираемость налога, и это реально.


О ПОРЯДКЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЧЕРТЫ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Вопрос тесно связан с собственностью на землю. Предположим, муниципальное образование город Александров хочет расширить черту города. Но земля-то за его границей принадлежит другому муниципальному образованию…

- Принцип прост. Договорятся два муниципальных образования - значит, перенесут границу, если нет – не перенесут. Купить, передать, подарить... Как угодно – нужна лишь обоюдная договоренность сторон.
Но окончательно в администрации области вопрос в организационном плане еще не решен – неизвестно пока, какой департамент будет отвечать за вопрос об изменении границ населенных пунктов. В ближайшее время определимся.


ЗЕМЛЯ ПОД БЕСХОЗНЫМИ ДОМАМИ.

В населенных пунктах немало заброшенных домов, в которых давно никто не живет. Они, естественно, занимают землю, которая кому-то нужна под застройку. Как поступить?

- Обращаетесь в суд и ждете год – потом через суд признаете и строение и землю (как бесхозные) муниципальными.


ЛУЧШЕ РЕШИТЬ МИРНО

Когда-то выделялись земельные участки под огородничество без права строительства, без оформления. Сейчас половина их заброшена, но вторая половина продолжает использоваться. Но собственник ее – муниципалитет…

- Можно выгнать и вернуть владельцу. Но это будет война. Ведь кто-то им разрешил пользоваться землей, значит, вина власти есть. Поэтому не лучше ли пойти другим путем – передать эти земли на законных основаниях тем, кто ими пользуется.


ПРАВО НАСЛЕДОВАНИЯ

Как оформить в наследство земельную долю?
Просто. По общим правилам вступления в наследство.
А если земельная доля не была собственником выделена в натуре?
Виртуальное право наследования тоже остается, как у настоящего дольщика. Но выделить в натуре участок можно только после того, как он будет поставлен на кадастровый учет.


ЛЕС – В ПОСЕЛКЕ?

Да, и такие парадоксы, оказывается, встречаются. В черте поселка Балакирево есть участок земли, который на бумаге считаются лесом, но там давно уже построены дома, живут люди. Оформить владение землей они не могут, потому что это «лес» - категория земли, на которой, понятно, жилье не строят. К тому же «лес» этот в собственности леспромхоза.
Как оформить?

Никак. Все строительство незаконно, это самовольные постройки. Землю эту сначала в установленном порядке надо перевести в другую категорию. Лесники не дают?

Значит, вопрос не решаем. Оформить землю жители не смогут, пока в установленном законом порядке она не будет выделена. А сделать это невозможно, потому что много лет назад законодательство было нарушено.


ПЕРЕДАВАТЬ ПОЛНОМОЧИЯ НЕЛЬЗЯ

- По соглашению, заключенному с районом, городские и сельские поселения имеют своих землеустроителей. Торги мы имеем право сами проводить?

- Такие полномочия вам не даны. Распоряжаться не разграниченными землями по закону №53 могут только муниципальные районы и никто другой. Передавать такие полномочия нельзя, можно выдать доверенность на действия от имени района, на основании которой готовить предварительные документы. Иначе все ваши сделки будут оспариваться, и вы наживете большие неприятности.

Если есть земля в собственности вашего муниципалитета, тогда регистрируйте и распоряжайтесь.


О РАЗГРАНИЧЕНИИ ЗЕМЛИ

Когда можно начать эту работу?
По 101 закону разграничение идет с 1994 года. Но процедура была очень сложная и долгая.
Теперь существует упрощенный порядок регистрации муниципальных участков в муниципальную собственность. Принцип: если на участке находится муниципальное имущество – земля подлежит регистрации в муниципальную собственность. Владимирская область сегодня уже зарегистрировала около 250 участков в областную собственность, г. Владимир зарегистрировал в муниципальную собственность больше 300 участков. Всего по области за полгода оформлено около 700 участков.
Александров сколько зарегистрировал? – Ни одного! Так же как еще 4 района области. То есть сами не хотите регистрировать землю в муниципальную собственность. Дороги в городе, кстати, тоже подлежат регистрации, но не зарегистрированы. Значит, в Александровском районе муниципальной земли нет – она вся не разграниченная, государственная.


БЕЗ СУДА НЕ ОБОЙТИСЬ

Есть в Александровском районе Рюминский водозабор. Его имущество и сооружения находятся в государственной собственности, а эксплуатацией занимается акционерное общество. Занимает водозабор 277 га земли, которая находится в государственной собственности. Как оформить на нее аренду, без которой предприятие не может получить лицензию на право пользования недрами?

- Земля под водоемами в собственность не передается, она может быть только государственной. Но аренда вполне возможна.

- В свое время эта земля была выделена заводу, который не дает разрешения на аренду.

- Тогда без суда, видимо, не обойтись. Это очень сложно.

Ох, уж этот земельный вопрос. Столько в нем сложностей и нюансов, что разобраться не специалисту крайне сложно. А поэтому мы предлагаем нашим читателям направлять свои вопросы в редакцию газеты. Мы постараемся найти ответы на каждый.
В. ТИХОНОВА.